¿Estás pensando en vender tu casa? Entonces es fundamental que conozcas todos los gastos e impuestos que conlleva esta operación. Más allá del precio al que consigas vender la vivienda, hay una serie de costes que, como propietario, tendrás que asumir: impuestos, notaría, certificados obligatorios, cancelación de hipoteca, asesoría legal… y no tenerlos en cuenta puede afectar directamente al beneficio real que obtendrás con la venta.
Desde Sinergia PYMES te explicamos qué impuestos y qué gastos se pagan al vender una vivienda en España en 2025, cómo se calculan, qué puedes deducir y qué opciones tienes para optimizar la operación desde el punto de vista fiscal.
Si quieres vender tu casa con seguridad y sin sorpresas, esta información te va a ser muy útil.
Impuestos que se pagan al vender una vivienda en España
Al vender una vivienda en España, hay dos impuestos principales que debes tener en cuenta como vendedor: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la Plusvalía Municipal. Además, si no resides en España, existen particularidades fiscales que también debes conocer. Te explicamos cada uno con datos actualizados a 2025, según la legislación vigente.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Este impuesto se aplica sobre la ganancia patrimonial que obtienes con la venta. Es decir, la diferencia entre el precio de transmisión y el precio de adquisición, ajustado con gastos y tributos deducibles.
¿Cómo se calcula?
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – (Valor de adquisición + gastos asociados)
Puedes deducir
- Impuestos de adquisición (ITP o IVA).
- Gastos notariales, registrales y de gestoría.
- Reformas que aumenten el valor del inmueble (si tienes facturas).
- Honorarios de inmobiliaria.
Tipo impositivo para 2025 (según la Ley 35/2006 del IRPF, art. 94)
- 19% hasta 6.000 € de ganancia.
- 21% entre 6.000 € y 50.000 €.
- 23% entre 50.000 € y 200.000 €.
- 27% entre 200.000 € y 300.000 €.
- 28% a partir de 300.000 €.
2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)
Este impuesto municipal grava el incremento de valor del terreno desde que adquiriste la vivienda hasta que la vendes.
Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir entre dos métodos para calcularla:
- Método objetivo: basado en el valor catastral del suelo y un coeficiente según los años de tenencia.
- Método real: basado en la ganancia real obtenida por la transmisión.
Se aplica el método más beneficioso para el contribuyente.
¿Quién paga la plusvalía? El vendedor, salvo pacto en contrario.
Casos de exención:
- Venta con pérdidas (debes justificarlo).
- Algunas transmisiones por herencia, divorcio, o si el vendedor tiene más de 65 años y se cumplen ciertas condiciones.
3. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es un impuesto municipal que deben pagar todos los propietarios de viviendas, y se liquida anualmente. Aunque no es un impuesto derivado directamente de la venta, sí influye en la operación, ya que debe estar al día y suele prorratearse entre el vendedor y el comprador en función de la fecha de firma.
¿Quién paga el IBI al vender una vivienda?
Legalmente, el responsable del pago del IBI es la persona que figura como propietaria del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso. Esto significa que, si vendes tu vivienda en julio, el Ayuntamiento te reclamará el IBI completo del año, aunque ya no seas el propietario a partir de esa fecha.
¿Qué se suele hacer en la práctica?
Lo habitual es que en la escritura de compraventa se pacte un prorrateo del IBI entre vendedor y comprador, calculado en función del tiempo que cada parte ha sido titular durante el año. Por ejemplo, si vendes el 1 de julio, pagarías la mitad y el comprador asumiría la otra mitad.
Importante: Este acuerdo debe quedar reflejado por escrito, ya que Hacienda y los ayuntamientos no intervienen en este reparto. Si no se deja claro en la escritura, podrías tener que asumir el 100% del impuesto.
¿Cuánto se paga?
El importe del IBI depende del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo que aplique cada ayuntamiento, por lo que puede variar notablemente según la ciudad o municipio.
Consejo: Asegúrate de tener el IBI pagado y lleva un justificante al notario. Es habitual que el comprador solicite comprobar que no hay deudas pendientes antes de firmar la compraventa.
4. Impuestos para no residentes
Los vendedores no residentes en España también deben tributar por la ganancia patrimonial, aunque con algunas diferencias:
Tipo fijo para no residentes:
- 19% si resides en la UE, Noruega o Islandia.
- 24% para el resto de países.
Retención del 3%: El comprador debe retener el 3% del precio de la vivienda y entregarlo a Hacienda como pago a cuenta del impuesto del no residente.
Otros gastos asociados a la venta de una vivienda
Más allá de los impuestos, vender una vivienda en España conlleva una serie de gastos adicionales que debes tener en cuenta para calcular correctamente el beneficio neto de la operación. Algunos de estos costes son obligatorios por ley, y otros dependerán de cómo gestiones el proceso o de si recurres a servicios profesionales.
Te detallamos uno por uno los principales gastos que asume el vendedor:
1. Nota simple registral
Es un documento que refleja la situación jurídica de la vivienda: quién es el propietario, si existen cargas, embargos o hipotecas. Lo suele solicitar el comprador o la agencia inmobiliaria para confirmar que todo está en regla.
- Coste aproximado: 9-20 €.
2. Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para poder anunciar la vivienda en venta. Debe ser emitido por un técnico autorizado y entregado al comprador en el momento de la firma.
- Coste aproximado: 50-150 €, según tamaño y ubicación.
3. Cédula de habitabilidad (cuando aplica)
Este documento acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. Aunque no es obligatorio en todas las comunidades autónomas, en algunas sí lo exigen para formalizar la venta.
- Coste aproximado: 50-150 €.
4. Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa se firma ante notario. Aunque lo habitual es que estos gastos los asuma el comprador, en algunas operaciones el vendedor también puede asumir costes si se pacta así (por ejemplo, cuando quiere acelerar el proceso o cerrar un trato).
- Coste aproximado para el vendedor: 300-800 € si se asumen total o parcialmente.
5. Gastos de registro
Inscribir la propiedad a nombre del comprador es un gasto que normalmente no corresponde al vendedor, pero puede acordarse lo contrario si hay negociación.
- Coste aproximado si lo asume el vendedor: 300-600 €.
6. Contrato de arras
Es un acuerdo previo a la venta definitiva que incluye un pago anticipado por parte del comprador y fija las condiciones de la compraventa. Aunque puede redactarse de forma privada, lo recomendable es contar con asesoría fiscal y legal o incluso elevarlo a escritura pública para mayor seguridad.
- Coste: entre 0 y 250 € (si es privado) o 150-500 € con asesoría o notaría.
7. Honorarios de agencia inmobiliaria
Si decides vender tu vivienda a través de una agencia, deberás abonar sus honorarios si encuentras comprador gracias a su intermediación.
- Coste: entre el 3 % y el 5 % del precio de venta + IVA (según condiciones pactadas).
8. Cancelación de hipoteca o cargas registrales
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente o alguna carga inscrita, deberás cancelarla antes de la venta. Esto incluye gastos de notaría, registro y, en ocasiones, gestoría.
- Coste total estimado: entre 300 y 600 €.
Si hay una comisión por amortización anticipada del préstamo, el banco puede cobrar un porcentaje adicional.
9. Asesoría legal o fiscal (recomendado)
Contar con un abogado o asesor especializado puede ayudarte a revisar el contrato de arras, la escritura y optimizar tus impuestos.
- Coste aproximado: 300-1.000 €.
Tabla resumen de todos los gastos del vendedor
Te mostramos una tabla con los principales gastos que asume el propietario al vender una vivienda en España. No todos estos gastos se presentan siempre, pero conocerlos te ayudará a anticiparte, negociar mejor y calcular con más precisión cuánto vas a ganar realmente con la operación.
| Concepto | Obligatorio | Coste aproximado | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Nota simple registral | ✅ Sí | 9 – 20 € | Verifica la titularidad y cargas de la vivienda. |
| Certificado de eficiencia energética | ✅ Sí | 50 – 150 € | Requerido para anunciar y vender la vivienda. |
| Cédula de habitabilidad | Depende | 50 – 150 € | Obligatoria en algunas CCAA. |
| Contrato de arras (privado o notarial) | ⚠️ Recomendado | 0 – 250 € (privado) / 150 – 500 € (legal) | Asegura condiciones antes de la compraventa. |
| Honorarios agencia inmobiliaria | ❌ No | 3% – 5% + IVA sobre el precio de venta | Si se utiliza intermediación profesional. |
| Gastos de notaría (si pactado) | A convenir | 300 – 800 € | Normalmente los asume el comprador, salvo acuerdo. |
| Gastos de registro (si pactado) | A convenir | 300 – 600 € | Habitualmente los paga el comprador. |
| Cancelación de hipoteca o cargas | Si procede | 300 – 600 € | Incluye notaría, registro y gestoría si hay hipoteca pendiente. |
| Comisión cancelación anticipada (hipoteca) | Si aplica | Según condiciones bancarias | Variable según el contrato con el banco. |
| IRPF por ganancia patrimonial | ✅ Sí | 19% – 28% (según tramos de ganancia) | Se paga en la declaración de la Renta. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | ✅ Sí | Variable (según valor catastral y años) | Impuesto municipal sobre el aumento del valor del suelo. |
| IBI (prorrateado) | ⚠️ Recomendado | Según valor catastral | Lo ideal es pactar su reparto en la escritura. |
| Asesoría legal o fiscal | ⚠️ Recomendado | 300 – 1.000 € | Muy recomendable para evitar errores o pagar de más. |
Exenciones y beneficios fiscales en la venta de una vivienda
En algunas situaciones, la venta de una vivienda puede acogerse a exenciones o reducciones fiscales que permiten no pagar IRPF por la ganancia patrimonial o incluso estar exento del pago de la plusvalía municipal.
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual (en España o en el extranjero), puedes quedar exento de pagar IRPF por la ganancia obtenida.
2. Exención por mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más en el momento de la venta, y vendes tu vivienda habitual, estarás exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial, independientemente de a qué destines el dinero.
3. Exención de la plusvalía municipal por pérdidas
Desde la reforma de la plusvalía en 2021, si puedes demostrar que has vendido la vivienda por un valor inferior al de compra, no tendrás que pagar el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno (plusvalía municipal).
4. Otras situaciones con beneficios fiscales
- Transmisión en casos de divorcio o disolución de condominio: No hay tributación por ganancia si no hay compensación económica.
- Herencias: Aunque se paga el impuesto de sucesiones, no tributas por ganancia hasta que vendas el inmueble heredado.
- Venta a empresas o promotores con condiciones específicas: Algunas operaciones con finalidad social o urbanística pueden tener beneficios fiscales, aunque son menos comunes.
¿Por qué es importante contar con asesoría fiscal al vender una vivienda?
Contar con asesoría fiscal especializada te permitirá:
✅ Calcular correctamente la ganancia patrimonial
✅ Evitar errores en la declaración
✅ Aprovechar exenciones y bonificaciones
✅ Planificar con antelación
✅ Tranquilidad total ante Hacienda
En Sinergia PYMES te ayudamos a vender tu vivienda con total seguridad fiscal. Analizamos tu caso, aplicamos todas las exenciones posibles y te guiamos paso a paso para que no pagues de más.
